Los gastos abusivos de una hipoteca son uno de los caballos de batalla de las organizaciones de consumidores.
En primer lugar, existía la tendencia a repercutir en el cliente la totalidad de los gastos de formalización; y en segundo lugar, las denostadas cláusulas suelo obligaban a pagar unos intereses por encima de lo que marcase el Euríbor.
Desde 2013, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó una sentencia para devolver el diferencial de las cláusulas suelo a los clientes, y posteriormente, en 2016 se ha ampliado el ámbito temporal hasta el año 2009.
En éste artículo explicamos cómo se puede conseguir la devolución de los gastos hipotecarios y la documentación que hay que facilitar. Finalmente, se hará referencia a la cantidad exacta de gastos que se pueden reclamar, que no son solo los derivados directamente del pago de la hipoteca.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca y obtener la deseada devolución?
A la hora de reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca existen dos procedimientos a utilizar: los mecanismos arbitrales instaurados por las entidades financieras vía extrajudicial en forma de reclamación a la entidad bancaria (un escrito solicitando la devolución de las cantidades y entregado en la sucursal bancaria) y la vía judicial.
Como principio general, se recomienda empezar por la vía arbitral porque la entidad está obligada a dar respuesta en un máximo de 60 días. Si no hay respuesta favorable, se puede entonces seguir la vía judicial, que tiene varias posibilidades a considerar.
En cualquier caso, es fundamental tener en cuenta que las sentencias tienen varias interpretaciones, de manera que hay que saber si realmente compensa o no realizar la reclamación.
No todas las hipotecas con cláusulas suelo permiten reclamar la cantidad porque, además, dependerá del momento de la compra en que se realizó. Por otra parte, también convendrá mirar hasta qué punto la otra parte tiene que abonar los gastos de formalización de las hipotecas.
De todas formas, y al tratarse de una cuestión legal, es fundamental insistir en que conviene consultar a un jurista qué gastos hay que reclamar y de qué manera. Gracias a esto, se conseguirán garantías de cobrar el dinero en tiempo y forma, ahorrando trámites innecesarios.
Una vez que se haya comprobado la variación económica, se tiene que preparar la documentación. Es fundamental comprobar que no falta nada porque, de lo contrario, es posible que se tenga que reiniciar el proceso.
Documentación necesaria
Hay que recopilar, en primer lugar, la escritura de la vivienda y el préstamo hipotecario, los dos documentos de referencia más importantes.
Además, será necesaria la factura del notario, de la gestoría (siempre que la impusiera el banco) y del registro de la propiedad, así como la del tasador y la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
A la hora de reclamar los gastos de la hipoteca, se tendrá que enviar esta documentación, independientemente de cuál sea el cobro suplementario económico a afrontar.
Eso sí, es importante tener en cuenta que, en algunos casos, hay documentos que no serán estrictamente necesarios.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
1 – Cláusula Suelo
El gasto hipotecario más polémico que se reclama es el de las cláusulas suelo porque, en el caso de las hipotecas de larga duración, es el que supone un desembolso mayor.
Además, la extensión de las reclamaciones y las sentencias que hay al respecto han facilitado la devolución de estas cantidades, al convertirse en un tema de la agenda política.
2 – Gastos de Formalización de Hipotecas
Existen otros gastos que, aunque no tengan la misma cuantía, también se pueden reclamar.
El caso de los gastos de formalización de hipotecas es el más evidente, porque se solía incluir la factura del notario, los trámites de la gestoría o el dinero del registro de la propiedad.
Tradicionalmente, se repercutía el precio en el cliente, aunque ahora la jurisprudencia indica que, como mínimo, hay que repartir los gastos.
3 – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Otro caso flagrante es el del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
La actual jurisprudencia establece que es la entidad crediticia la que se tendría que hacer cargo del abono del mismo y, en consecuencia, el cliente no ha de ser el único pagano. Eso sí, existe una interpretación muy dispar del pago de estos tributos.
Conclusión
Existen varias leyes que protegen los derechos del consumidor en el momento de contratar una hipoteca, pero la duración prolongada de las mismas hace que algunas cuestiones se remonten a años atrás.
La consideración más amplia de las cláusulas suelo en la actualidad se remonta al año 2009, aunque también se puede reclamar sobre los gastos de formalización en fechas anteriores.
Afortunadamente, hoy es posible reclamar con garantías de éxito de los gastos hipotecarios porque las entidades financieras y tribunales de justicia están cada vez más concienciados.
